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今後どれくらいの利益を獲得できるのかという判断材料となる“利回り”。不動産投資をしていく上で理想的と言われている利回りをまとめると、以下のようになります。
※引用元：投資のトーシン「不動産投資の利回りは何％が理想？計算方法や相場、注意点をわかりやすく解説」
区分マンション・一棟マンション・一棟アパートの利回りよりはるかに高い
ことがお分かりいただけると思います。一戸建ての理想的な利回りを上回る数字
で実際に運用することが可能です。
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そこで、もう少し具体的な数字をお見せしましょう。こちらは埼玉県東松山市のとある一戸建て購入時の初期費用の内訳です。
| 費用項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 1,000,000円 | 土地・建物込み |
| 仲介手数料 | 330,000円 | 宅建業法通り |
| リフォーム費用 | 2,000,000円 | 賃貸可能状態への改修 |
| 登記費用 | 170,000円 | 所有権移転登記等 |
| 合計投資額 | 3,500,000円 | 総投資額 |
そしてライフラン整備など、賃貸可能な状態へのリフォーム費用や仲介手数料、登記費用までを入れて、350万円程度で不動産投資がスタートできました。
この物件の年間の
収支予測は
| 項目 | 年間金額 | 月額 |
|---|---|---|
| 想定家賃収入 | 684,000円 | 57,000円 |
| 固定資産税 | -36,943円 | -3,079円 |
| 火災保険費 | -50,000円 | -4,167円 |
| 年間純収入 | 597,057円 | 49,755円 |
このようになり、表面利回り、さらに経費も入れた実際の運用に最も近い実質利回り両方とも15％を超えています。
ですが、これは何も
特別な例ではありません
| 費用項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 2,000,000円 | 土地・建物込み |
| 仲介手数料 | 330,000円 | 宅建業法通り |
| リフォーム費用 | 400,000円 | 賃貸可能状態への改修 |
| 登記費用 | 160,000円 | 所有権移転登記等 |
| 合計投資額 | 2,890,000円 | 総投資額 |
| 費用項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 1,800,000円 | 土地・建物込み |
| 仲介手数料 | 0円 | 宅建業法通り |
| リフォーム費用 | 500,000円 | 賃貸可能状態への改修 |
| 登記費用 | 160,000円 | 所有権移転登記等 |
| 合計投資額 | 2,460,000円 | 総投資額 |
この物件の年間の
収支予測は
| 項目 | 年間金額 | 月額 |
|---|---|---|
| 想定家賃収入 | 528,000円 | 44,000円 |
| 固定資産税 | -20,000円 | -1,667円 |
| 火災保険費 | -40,000円 | -3,333円 |
| 年間純収入 | 468,000円 | 39,000円 |
という不安があるのも理解できます
いくら安く買えても、物件選びやリフォームを間違えれば費用は一気に膨らみ、入居者が来ないリスクもあります。
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